深圳万科----地产项目全程策划流程

供大家参考

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研:

1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;

2,市场分析------ (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)

(2)区域市场分析(销售价格、成交情况)

3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4,竞争个案项目调查与分析

5,消费者分析:

(1)购买者地域分布;

(2)购买者动机

(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)

(4)购买时机、季节性

(5)购买反应(价格、规划、地点等)

(6)购买频度

6,结论

二、项目环境调研

1,地块状况:

(1)位置

(2)面积

(3)地形

(4)地貌

(5)性质

2,地块本身的优劣势

3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述)

4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)

5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)

6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)

7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

三、项目投资分析

1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开

(2)房地产的政策法规

(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2,土地建筑功能选择(见下图表)

3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

4,土地延展价值分析判断(十种因素)

5,成本敏感性分析(1)容积率

(2)资金投入

(3)边际成本利润

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